СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ

ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

125057, Москва, ул. Новопесчаная, д.8, к. 2, <т. (495) 737-72-91, (495) 730-20-87, (495) 233-12-43, (495) 979-35-69.

Рынок ресторанов Москвы

Стоимость недвижимости под рестораны

На сегодняшний день в Москве, по данным консалтинговой компании Restcon, - 3500 ресторанов, не считая ресторанов фаст-фуд. Суммарное количество стационарных точек общественного питания в столице - около 6 тысяч (данные компании "Ресторанный рейтинг").

Хотя сравнение с другими столицами мира относительно, поскольку московский ресторанный бизнес серьезно начал работать на коммерческой основе только в начале 1990-х годов, стоит отметить, что точек питания там гораздо больше, чем в Москве. По некоторым оценкам, в Париже более 14 тыс. кафе-ресторанов. В Нью-Йорке - 35 тыс. предприятий общественного питания, из которых более 17 тыс. - рестораны и 10 тыс. - бары (по данным, предоставленным компанией Zagat). Как и в большинстве столиц мира, в Москве подавляющее количество ресторанов расположено в центре.

50-70 % кафе и ресторанов находится в пределах Садового кольца, а также в зонах непосредственной близости к нему. Как правило, на окраинах точек общественного питания гораздо меньше, и их уровень намного ниже. Конечно, есть исключения - рестораны, в которые едут из другого конца Москвы (например, ресторан "Дача" на Рублевском шоссе), но таких мало.

Такое распределение ресторанов можно объяснить привлекательностью центра для времяпрепровождения жителей и гостей города. Не все спальные районы обустроены, и удовольствия проводить время там практически нет. Уровень затрат и конкуренция в условиях центра являются более высокими, чем в других районах Москвы.

Основные типы ресторанов

В международной практике сформировался ряд критериев оценки ресторанов, однако эксперты московского рынка отмечают, что эти критерии полностью не применяются в отношении ресторанов Москвы. В связи с этим рестораны Москвы можно разделить последующим параметрам:

По кухне. Трудно представить себе страну, кухня которой не представлена на рынке московских ресторанов. Тем не менее, в этом разнообразии есть кухни, пользующиеся спросом у посетителей, - это итальянская, французская, японская, русская, грузинская и др.

Высокая конкуренция стимулирует изобретательность рестораторов. Для привлечения клиентов они нанимают нескольких поваров, поэтому в меню ресторана можно встретить такие типы кухни, как европейская, международная, смешанная и авторская.

По уровню обслуживания:

· элитные рестораны;

· заведения низкого и среднего уровня;

· заведения фаст-фуд.

По среднему счету.

В Москве самый распространенный чек среди ресторанов (более 30 %) - 30-50 долл., среди кафе (39 %) - 10-20 долл. Безусловно, на сумму среднего счета влияют расходы потребителей. Социологи утверждают, что люди, переходя определенный уровень дохода, в первое время начинают тратить больше средств на рестораны. Так, регулярно посещаются рестораны людьми с уровнем дохода 400 долларов на человека в месяц. В этом случае посетители готовы тратить 20-50 долл. в месяц. С доходом 400-800 долл./чел. на рестораны расходуется 100-120 долларов. Соответственно, человек, получающий 1000 долларов и более, расходует на рестораны и кафе около 200 долларов.

По площади.

В Москве наиболее распространенными являются заведения с площадью в 400-500 кв. м, где число посадочных мест - 50-70.

Инвестиции

Начальные инвестиции в открытие ресторана в столице зависят от концепции заведения и могут составлять в среднем от 30-60 тыс. долларов для ресторанов ниже среднего уровня до 250-300 тыс. долларов для ресторанов среднего и выше среднего уровня. Есть рестораны, в которые вкладывают 800 тыс.-2 млн. долларов - это элитные заведения. В указанные затраты входит разработка концепции ресторана, дизайнерского проекта, строительно-монтажная документация, строительные работы, покупка оборудования, мебели и элементов интерьера. Услуга по оформлению разрешительной документации, необходимой для открытия ресторана, может стоить несколько тысяч долларов, несмотря на это, сложность, трудоемкость и длительность оформления документов заставляют большинство рестораторов обращаться в специализированные юридические фирмы, а не пытаться получить все разрешения самостоятельно.

Оборудование точек общественного питания можно разделить:

· линии для фаст-фуд;

· оборудование для кафе и ресторанов;

· производственное оборудование для кухни.

Цены на оборудование в Москве колеблются от 10-20 тыс. до 100 тыс. долларов и более. По данным компании Restcon, средняя сумма затрат составляет 50-70 тысяч долларов. "В то же время можно, используя стандартное отечественное или более простое импортное оборудование, уложиться в 10-15 тысяч долларов", - говорит Андрей Петраков, исполнительный директор компании Restcon.

Владелец ресторана выбирает оборудование, используя:

· собственные силы;

· помощь будущих работников ресторана (бармен, повар, технолог);

· консультантов (на 30 % дороже);

· компаний-поставщиков и производителей.

Среди поставщиков оборудования можно выделить:

"Вистекс-С", "Деловая Русь", "Проксима 77" и другие.

На рынке Москвы работают такие компании-производители оборудования, как:

· Taylor Company,

· Saeco,

· Scotsman,

· Frymaster,

· Prince Castle Inc. и другие.

Помещение

В целом можно сказать, что цена на "ресторанную" недвижимость в Москве определяется теми же параметрами, что и в большинстве городов мира. Основополагающим фактором является место расположения ресторана.

От места будущего ресторана зависит его посещаемость и прибыль. Если уровень сервиса является удовлетворительным, то, в зависимости от месторасположения, оборот заведения составляет не менее 25-40 тыс. долларов в месяц при средней наценке на блюда 300-500 %. Остаток после оплаты всех расходов, таким образом, может составлять порядка 5-15 тыс. долларов в месяц. При этом аренда или покупка помещения составляет самую весомую статью расходов ресторатора.

Стоимость недвижимости под рестораны

Самые высокие цены на продающиеся под рестораны помещения - в Центральном округе. Можно подсчитать, что в большинстве случаев помещения продаются за сумму, которую мог бы получить продавец в течение 1-1,5 лет, сдавая его в аренду. Хотя покупка помещения под ресторан - это крупное единовременное вложение средств в долгосрочное развитие бизнеса, все же она (покупка) требует больших материальных затрат. Поэтому рестораторы Москвы предпочитают брать помещения в аренду.

Постоянные затраты на содержание ресторана в среднем на 40 % состоят из арендной платы за помещение. И при аренде, и при покупке ресторатор может арендовать или купить:

· помещение без оборудования;

· помещение с оборудованием;

· готовый ресторан.

В случае с арендой необорудованного помещения рестораторам приходится нести существенные расходы по изменению назначения помещения, перепланировке, строительству коммуникаций, изменению фасада здания, реставрации и другим работам, в результате которых выбранное помещение будет готовым для организации в нем ресторана. Именно в силу этих обстоятельств при прочих равных цены на помещения, которые уже использовались для ресторанного бизнеса, приблизительно на 20 % выше, чем на торговые. Квадратный метр оборудованной площади ресторана обходится примерно в 1000-1500 долларов. Конечно, можно открыть ресторан "средней руки", взять подержанное оборудование, тогда 1 кв. м обойдется лишь в 250-300 долларов.

Однако рынок купли-продажи действующих ресторанов находится в стадии формирования, и рестораны продаются в основном среди "своего круга". Анализ таких сделок показывает, что большая их часть оценивается в среднем в 300 тыс. долларов + стоимость недвижимости. Таким образом, при существующих прибылях подобный ресторан может окупиться в среднем за 1,5-2 года. Закрытость информации о продающихся заведениях для внешних инвесторов вынуждает их начинать ресторанное дело с нуля.

Основные игроки на рынке ресторанов Москвы

Ресторанный бизнес привлекает все больше инвесторов из самых разных сфер бизнеса. Это связано прежде всего, с привлекательностью данного сегмента рынка в условиях относительного экономического благополучия и большими возможностями получения стабильной прибыли в течение всего времени существования ресторана. Возрастающая конкуренция и риск, связанный с большими инвестициями, делает фаст-фуд и рестораны среднего уровня наиболее привлекательными для инвесторов и операторов, работающих сейчас на ресторанном рынке.

Раньше в большинстве случаев, для организации ресторана объединялись 3-4 партнера. Сейчас ситуация изменилась: в 60-70 % случаев в ресторанный бизнес вкладывают крупные организации. В основном, они открывают сети ресторанов, линии фаст-фуд, прибегая к услугам консалтинговых компаний. Частные инвесторы предпочитают открывать небольшие заведения, такие, как кофейни, которые сейчас очень популярны. Для индивидуальных предпринимателей это - один из наилучших вариантов, так как сети развивать не просто, возникает масса сложностей. Хотя и среди частных инвесторов есть исключения.

Наиболее известные рестораторы на рынке:

· Аркадий Новиков;

· Андрей Деллос (рестораны "Пушкин");

· Дмитрий Немировский ("Япона-ма-ма", "Красный");

· Игорь Бухаров, Роман Рожниковский ("Ностальжи");

· Система "Ромашка" ("Чайна-Таун", "Джон Булл Паб", "Пикадилли");

Тенденции и прогноз

Доходы от вложения денег в ресторанный бизнес растут. Рынок ресторанов Москвы еще не насыщен, следовательно, есть место для их количественного прироста. Однако уже сейчас основная ставка в ресторанах делается на клиентов.

По словам Оксаны Солей, исполнительного директора компании "Ресторанный рейтинг", по сравнению с Нью-Йорком, в Москве более высокие показатели по интерьерам. Однако существует нестабильность кухни, недостаток квалификации поваров и отсутствие школы метрдотелей как таковой, и, как следствие, большой разрыв в соотношении цены и качества (потребители оценивают его в 5-6 баллов из 10). Цена часто неоправданно выше качества предоставляемых услуг. И все же слабые подвижки в сторону сервиса уже есть.

Кухня, как и средний счет ресторана, становятся вторичным критерием в ресторанном бизнесе. Первичным является улучшение качества обслуживания. Тенденция станет наиболее очевидна, когда рынок достигнет уровня количественного насыщения.

В связи со всем вышесказанным в будущем число ресторанов Москвы будет расти, а качество обслуживания - повышаться.

Складской дефицит

Московский регион переживает потребительский бум: благодаря растущей покупательной способности населения число только крупных торговых центров площадью 40 тыс. кв. метров (например, Рамстор, ИКЕА и прочее) ежегодно увеличивается на 15-20. При этом предложение высококачественных складских помещений, способных удовлетворить растущие потребности, как торговых сетей, так и производственных компаний, в разы ниже спроса. Эксперты указывают, что наличие на рынке свободных площадей под складирование товаров не превышает 1% притом, что ставки аренды в Москве самые высокие в Европе. Преодолеть дефицит не удается главным образом из-за сложностей с подбором и оформлением крупных земельных участков, необходимых для строительства современных складов.

Одноэтажная металлоконструкция

Складские помещения, как и офисы, делятся в зависимости от качества по типам А, В и С. К самой востребованной на рынке категории А относят только вновь построенные объекты, категория В предполагает как новое строительство, так и качественную реконструкцию, склады категории С - это, как правило, ангары, пустующие цеха и прочие помещения, приспособленные под складские цели. При этом абсолютное большинство таких площадей либо вообще не зарегистрированы как складские, либо не зарегистрированы права их аренды и собственности.

Крупные торговые и производственные компании в первую очередь интересуют склады категории А, обладающие оптимальными для потребителя характеристиками.

По конструкции практически все новые склады представляют собой сооружения каркасного типа (металлический каркас) с облегченными навесными утепленными панелями типа "сэндвич". Склад может быть либо одноэтажным, либо двух-трехэтажным, при условии, что только один этаж отдан под склад, а остальные займут офисы. Внутри в помещении должен быть ровный бетонный пол с антипылевым покрытием на уровне 1-2 метров от земли, который выдерживает нагрузку до 5-7 тонн на кв. метр. Обязательны потолки высотой не менее 10 метров, чтобы было возможно устанавливать многоуровневые стеллажи, а также инфрастуктуры - раздевалок для обслуживающего персонала и санузлов. Кроме того, современные склады отличаются хорошим техническим оснащением и коммуникациями (системы вентиляции, кондиционирования, фильтрации, системы пожаротушения, сигнализации, водопроводная, отопительная система, безопасная электросеть, необходимые подъемно-разгрузочные механизмы, системы складирования и автоматизации).

Стоимость строительства одноэтажного складского здания категории А составляет в пределах МКАД примерно 400-600 долларов за кв. метров. Без учета стоимости земли (1 га земли под эти цели в Подмосковье можно приобрести по цене от $300 тыс. до $2,5 млн. за гектар в зависимости от расстояния до МКАД и близости к железнодорожным путям), проектирования и платы за подключение к энергетическим сетям. В Подмосковье расценки колеблются в пределах $200-400 за кв. метр. Оборудование склада специальным холодильником увеличивает сумму вложений на $1 млн., включая затраты на монтаж и транспортировку оборудования.

Большинство складских комплексов из-за трудностей с оформлением земли в Москве, высокой стоимостью аренды, отсутствием свободных участков и большой загруженностью столичных дорог строятся в Московской области. Оптимальным эксперты считают расстояние 20-40 км от МКАД. Обязательно, чтобы здание склада располагалось в непосредственной близости от автомагистрали и желательно рядом с железной дорогой. Вблизи должна быть достаточная территория для разворота большегрузных автомобилей.

Основными потребителями качественных складских помещений являются крупные российские и иностранные производители, компании, специализирующиеся на логистике, западные и отечественные торговые сети.

Аренда вместо покупки

Компании, специализирующиеся на складской недвижимости, как правило, не практикуют продажу готовых складских объектов, а занимаются строительством складов под дальнейшую сдачу их в аренду. В выкупе складских помещений могут быть заинтересованы только крупные игроки рынка. Развивающимся торговым и производственным компаниям просто невыгодно выводить из основного бизнеса значительные финансовые средства. Склады класса А предлагаются в аренду по цене от $130-180 за кв. метр (В - $100, C - $70) в год без учета НДС, включая операционные расходы (расходы, связанные со сдачей помещений в аренду).

По данным директора отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Романа Бурцева, с начала 2005 года ставки выросли на 12-13%, однако практически все площади сдаются в аренду на нулевом и первом циклах строительства, и большинство проектов даже не выходит на открытый рынок. Руководитель департамента коммерческой недвижимости Blackwood Михаил Гец отмечает, что ставки аренды на московском рынке складской недвижимости - одни из самых высоких в Европе и уступают только стоимости аренды складов в Лондоне.

Высокие цены обусловлены в первую очередь дефицитом предложения. Сегодня в Московском регионе из 4,5 млн. кв. метров складов к классу А принадлежат только 750-850 тыс. кв. метров. А объем спроса, по разным оценкам, составляет 1-2 млн. кв. метров.

Поскольку рынок не может предоставить необходимое количество свободных складских помещений, полностью соответствующих высоким требованиям западных корпораций, многие компании заказывают склады специально под себя. Такая практика получила название "build-to-suit". Заказчик получает помещения, построенные с учетом конкретных требований и эксклюзивный договор аренды.

По окончании строительства девелопер, как правило, управляет комплексом самостоятельно, поскольку, по словам Р.Бурцева, на рынке еще немного компаний, которые хотели бы взять на себя эту функцию. Каждодневное поддержание состояния складских помещений остается за арендатором.

Конечные потребители - компании, занимающиеся производством или торговлей, могут арендовать склады напрямую у девелопера. По словам управляющего отделом WLI компании Cushman and Wakefield Stiles and Riabokobylko Андрея Кузьмина, более распространенной схемой является субаренда: когда конечные потребитель арендует склад у логистической компании в пакете с другими важными для бизнеса услугами - штрих-кодирование, упаковка, расфасовка и прочее.

Потенциально интересно

Особенностью рынка складских помещений является весомое присутствие среди девелоперов западных компаний таких, как Stiles and Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, PMC-Realty and Research Group, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Noble Gibbons, Knight Frank, Colliers International. Они были пионерами на рынке складов класса А, поскольку лучше понимали потребности западных арендаторов, которые в свою очередь, опасаясь спекулятивных проектов, предпочитали иметь дело с проверенными мировыми операторами.

Однако в последнее время россияне наверстали упущенное: на данный момент соотношение западных и российских компаний эксперты оценивают пятьдесят на пятьдесят. Российским компаниям проще оформить участки под строительство складов, кроме того, опыт работы на рынке дает им преимущества перед иностранными девелоперами, которые привыкли к другим схемам.

Как считают девелоперы, инвестиции в строительство складов становятся все более выгодными на фоне других сегментов коммерческой недвижимости. Минимальная сумма вхождения на рынок составляет около $10-20 млн., что значительно ниже, чем при строительстве офисов и торговых центров.

По словам А.Кузьмина, доходность вложений составляет 12-13% годовых, что выше среднего при инвестировании в коммерческую недвижимость (самым интересным сегментом для вложений по-прежнему считается строительство торговых центров - доходность 15-25% годовых). "Но у рынка складских помещений остается большой потенциал для развития, поскольку он пока мало развит, здесь небольшое количество девелоперов и низкая конкуренция", - отмечает Р.Бурцев.

Основная причина, тормозящая развитие рынка, это сложности с подбором земельных участков площадью от 1,5-2 га, которые нужны для высококачественного склада. Поскольку большинство складов располагаются на расстоянии 25-40 км от МКАД, основным резервом для их строительства служат земли сельскохозяйственного назначения, которые вначале нужно перевести в категорию индустриальных территорий.

По Земельному кодексу процедуру перевода можно осуществить только в том случае, если по своему прямому назначению земля использоваться больше не может. "Поэтому приходится предоставлять справки, подтверждающие необходимость перевода", - говорит консультант отдела складских и производственных помещений компании Noble Gibbons Роберт Обри. Бумажная волокита по оформлению участка, получение необходимых разрешений и согласований может растянуться на несколько лет, соглашается М.Гец. Кроме того, сложности с оформлением землеотводов чреваты для инвесторов дополнительными финансовыми издержками, которые в некоторых случаях оказываются сопоставимы со стоимостью самой земли.

Географические лидеры

Одним из основных требований к современному складскому комплексу является его месторасположение в том районе Московского региона, откуда арендаторам будет удобно доставлять свои грузы. Несмотря на разнообразие их интересов, в географической конкуренции московской области есть лидеры - северо-западное, западное, южное и юго-восточное направления.

Наибольшей популярностью у девелоперов пользуется Ленинградское шоссе: на нем находятся 34% построенных складов, которые обслуживают крупные торговые центры (Гранд, ИКЕА, МЕГА, Рамстор, Метро), расположенные по этому направлению. "В ближайшее время потребности этого шоссе в высококачественных крупных складских объектах будут практически удовлетворены", - считает М. Гец. Зато привлекательность Волоколамского и Минского шоссе, по которым идет импорт грузов из стран ЕС и Скандинавии, по его мнению, повысится. Кроме того, девелоперы прогнозируют рост спроса на складские помещения вдоль Новокаширского, Симферопольского и Рязанского шоссе. Эти направления популярны в основном у российских компаний, транспортирующих грузы в регионы. "В любом случае, в идеале складской комплекс должен располагаться вблизи от главных магистралей, чтобы обеспечить удобный доступ еврофурам", - добавляет М. Гец.

На сегодняшний день количество складских помещений в столице и области не превышает двух-трех десятков. По прогнозам Noble Gibbons к концу 2005-середине 2006 года на рынке появятся еще около 600 тыс. кв. метров площадей. Однако поскольку большинство из них уже нашли своих арендаторов, соотношение спроса и предложения существенным образом не изменится. "На рынке по-прежнему будет отмечаться резкий дефицит качественных складских помещений, который при сохранении благоприятной экономической ситуации, будет только усиливаться", - отмечают эксперты.

Среди наиболее удачных проектов девелоперы называют складские комплексы: "Пушкино" площадью 211 тыс. кв. метров, расположенный в 15 км от МКАД по Ярославскому шоссе, "Ленинградский терминал" (200 тыс. кв. метров, в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе), "Северный пункт" (80 тыс. кв. метров, в 700 метрах от МКАД по Алтуфьевскому шоссе), "Кулон Балтия" (27 тыс. кв. метров, в 7 км от МКАД по Новорижскому шоссе), "Видное" (26 тыс. кв. метров, в 7 км от МКАД в г. Видное), а также комплекс "Белый парк" площадью 1 млн. кв. метров, к строительству которого недавно приступила компания Coalco.