Итоги 3 апреля 2006

Мария Максимова

    После вступления в силу федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» частный инвестор потерял возможность инвестирования на ранней стадии строительства. Многие мелкие застройщики и инвесторы, не обладающие достаточными ресурсами и репутацией, столкнулись с существенными трудностями при привлечении денежных средств и вынуждены были фактически заморозить свои проекты. Сегодня аналитики говорят о сокращении предложения в новостройках более чем на 30%. Но строительный рынок инертен по своей природе, поэтому реальные объемы этого сокращения наверняка проявятся позднее. «Для того чтобы оценить ситуацию на рынке жилья, достаточно взять любое издание по недвижимости и выписать количество новых предложений, которые появились на рынке после вступления в силу нового закона, их практически нет, - комментирует коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов. Реализовать новый проект становится все сложнее как сточки зрения финансирования, так и с точки зрения сложности и длительности процедуры согласований этотпроцесс занимает до года».

   «Если в начале прошлого года было реально приобрести жилье в домах высокой стадии готовности, то сейчас хоть какой-то выбор квартир возможен только на самых начальных стадиях строительства домов, - отмечает генеральный директор Первой Ипотечной Компании Даромир Обуханич. Повышенный спрос на столичные новостройки объясняется тем, что жилье полностью раскупается на самых ранних стадиях строительства домов. Причинами резкого сокращения объема жилья стал, во-первых, отложенный спрос - для 2004 года были характерны неверные потребительские ожиданияиопасения. К тому же отложенный спрос наложился на 214-й закон, и к концу года строительные компании оказались не в состоянии полностью его удовлетворить».

   Многие потенциальные покупатели надеялись на развитие ипотеки, анонсированные правительавенные жилищные программы, стабилизацию рынка недвижимости. Однако, видя резкое сокращение объема предложения, динамично повышающиеся цены, потребители начали скупать недвижимость, чем создали ажиотажный спрос.

   Сокращение предложения в новостройках обусловил перетекание покупательского спроса в сегмент вторичного жилья. Одной из предпосылок возросшего спроса на готовое жилье явилась также нашумевшая ситуация с обманутыми соинвесторами некоторых строительных компаний. Конец прошлого года ознаменовался расторжением городом инвестиционных контрактов с рядом компаний-застройщиков. «Если до этого момента на строительном рынке присутствовало 30-40 компаний, между которыми распределялись финансовые потоки, то теперь произошло резкое сужение их числа, - отмечает Алексей Белоусов. На фоне общего разрыва между объемами спроса и предложения это также стало дополнительным поводом для дальнейшего роста стоимости жилья. Вопрос о надежности девелопера и его репутации на рынке стал существенным моментом сделки».

Ипотека нам поможет

   Нововведения в законодательстве привели в конце года к резкому уменьшению количества выставленных на продажу квартир в новостройках, что моментально сказалось на вторичном рынке жилья и привело к увеличению темпов роста цен, который за период с октября 2004 по январь 2005 года в среднем составил не ме нее 3% в месяц. В декабре средняя цена квадратного метра в столице превысила $2400 за кв. м. Сложилась в общем-то абсурдная ситуация, когда стоимость 35-метровой квартиры в хрущевке выросла до $70 000-75 000 (то есть цена 1 кв. м превысила $2000).

   Заметный рост цен наблюдается и на первичном рынке. Согласно подсчетам аналитиков компании «ДОН-Строй» уже за первые три месяца 2006 года цены в среднем показали рост в 15%, при том что в конце прошлого года эксперты предсказывали рост в 25% за весь 2006 год. В январе цены выросли на 4,5%, в феврале -на 4,2%, в марте - на все 5%. Если подобные темпы сохранятся, осенью средняя цена за квадратный метр в столице побьет психологически важную отметку в $3000 , считаютаналитики. Впрочем, некоторые объекты «ДОН-Строя» этой отметки уже достигли: в феврале средняя цена квадратного метра в панельных домах составила $2500, в монолитно-кирпичных -$3000. Квартиры в «Доме на Покровском бульваре» подорожали на 16%, в «Доме на Беговой» - на 17%, а в V корпусе «Алых Парусов» - почти на 19%.

   Динамику роста цен можно также проследить на примере объектов строительной компании «Капитал Груп». В начале февраля минимальная цена за 1 кв. м в жилом комплексе «Аэробус» составляла $ 1630, а уже в конце месяца выросла до $1910. В жилом комплексе «Авеню, 77» минимальная цена за 1 кв. м в начале февраля составляла $1440, в конце - около S1640, в жилом комплексе «ЭКО» -$ 1650 и $ 1800 соответственно.

   Рост цен на жилье аналитики связывают также стем, что все больше квартир приобретается с помощью ипотечных кредитов. Так, по результатам анализа, проведенного Группой Компаний ПИК, количество сделок, заключаемых с использованием ипотечных кредитов, составило по итогам второго полугодия 2005 года 33% от общего объема сделок в компании (по итогам первого полугодия 2005 года этот показатель был на уровне 20%). В целом рост количества сделок по ипотеке в течение 2005 года составил 161 %. Средний размер ипотечного кредита при приобретении квартир в ОАО «Группа Компаний ПИК» равен 55 383 долларам США.

Перед законом все равны

   Жилье класса «элит» считается наиболее стабильным сегментом рынка недвижимости. Вне зависимости от событий, про исходящих на рынке, сегмент дорогого жилья всегда развивался спокойно и неизменно демонстрировал постепенный рост цен, «Например, ситуация с обманутыми соинвесторами в основном оказала влияние на уровень спроса в сегменте эконом-класса, так как большинство скандалов связано с объектами именно этого уровня, - отмечает директор департамента развития ЗАО «Европейское экологическое сообщество» Софья Козырева. На рынке элитного жилья работают в основном крупные компании, со сложившейся репутацией, каждая из них понимает, что платить репутацией за сиюминутную (и очень маленькую по меркам элитного рынка) прибыль, по меньшей мере безрассудно. Кроме того, покупатели дорогого элитного жилья обладают достаточными возможностями для проверки надежности, репутации и даже финансового положения застройщика, и, совершая подобную сделку, они, конечно же, стремятся минимизировать риски своих вложений».

   Однако выход закона 214-ФЗ отразился на сегменте элитной недвижимости так же, как на других сегментах рынка, вызвав существенное уменьшение предложения новых объектов. Большинство объектов, которые готовились к выходу на рынок, были заморожены, и в итоге это привело к очередному повышению цен и разрыву между спросом и предложением. Одной из причин роста цен также является дефицит земли под застройку элитного жилья в центре Москвы: практически не осталось свободных площадок на Остоженке, все меньше незастроенной земли остается в районах Арбата и Патриарших прудов. Кроме того, существенно поднялась в цене себестоимость строительства - подорожал цемент, что в большой степени связано с монополизацией цементного рынка. Одним из факторов, влияющих на уровень спроса на элитную недвижимость, являются также выросшие доходы населения. При этом увеличилась доля платежеспособных клиентов из регионов, которые рассматривают московскую недвижимость как реальный объект инвестирования. Недвижимость по-прежнему является наиболее привлекательным объектом инвестиции - на сегодняшний день ни один другой финансовый инструмент рынка не в силах обеспечить доходность вложений и их защиту от инфляции. В 2005 году спрос в элитном сегменте превышал предложение в среднем на 15%. Поданным специалистов ЗАО «Европейское экологическое сообщество», начиная слета 2005 года цены на элитную недвижимость росли приблизительно на уровне 3-4% в месяц. Всего же рост цен в 2005 году составил, по приблизительным 1 расчетам, 33%. Квартиры на Остоженке предлагалисьпо цене $10 000-27 000 за кв. м, в Арбатских переулках -$8000-19 000 за кв. м, на Патриарших прудах и Плющихе - $8000-17 000 за кв. м, на Якиманке и в районе Чистых прудов — $6000-12 000 за кв. м, в Замоскворечье - $5000-10 000 за кв, м и на Сретенке - $6000-12 000 за кв. м.

   Прогнозируемый рост цен на элитную недвижимость составляет порядка 1,5-2% в месяц, хотя цены на отдельные объекты могут расти на уровне 4— 5% в месяц. «Это произойдет только в том случае, если застройщикам удастся добиться внесения поправок в закон № 214-ФЗ одолевом участии в строительстве жилья, - уточняет Софья Козырева. Если же этого не случится и какие-либо принципиально новые способы финансирования объектов не будут найдены, то в этом случае рост цен на элитную недвижимость может быть выше. Связано это будет, как уже говорилось выше, с существенным сокращением предложения при плавно растущем спросе. Однако уверенный прогноз в данном случае сделать сложно».

В ожидании стабилизации

   Февраль - март характеризуются наступлением традиционного сезонного повышения покупательской активности, хотя спрос был и так очень высок уже с середины января.

   По мнению первого заместителя начальника риелторского управления концерна «КРОСТ» Марины Резвовой, стабилизация на рынке недвижимости может наступить только при балансе спроса и предложения или принятии серьезных государственных мер, стимулирующих развитие жилищного строительства. «В настоящее время на рынке действуют чисто рыночные механизмы, -отмечает Марина Резвова. Поэтому пока в Москве будет расти платежеспособный спрос, а предложение оставаться на прежнем уровне, цены на жилье будут расти».

   С ней соглашается и Софья Козырева, подчеркивая, что в сложившейся сейчас на рынке ситуации с ограничением предложения при постоянно растущих финансовых возможностях граждан говорить о стабилизации на рынке возможно лишь в долгосрочной перспективе - через 2-3 года. «Кроме того, под стабилизацией в любом случае надо понимать не полную остановку цен на какой-то отметке, - уточняет Софья Козырева, такого просто не может быть, ведь рынок жилья - это живой организм, и, как любой другой рынок (фондовый, сырьевой и т. д.), он всегда будет находиться в движении, поэтому что-то будет понижаться, что-то повышаться в цене. В данном случае ожидаемая стабилизация -это стабильный рост цен в пределах 0,5-1 % в месяц, отражающий реальное изменение экономической ситуации в стране».

   По мнению специалистов рынка недвижимости, существенный разрыв между спросом и предложением в текущем году сохранится. Однако во второй половине 2006 года можно ожидать некоторого увеличения количества предложений на первичном рынке жилья за счет выхода новостроек, удовлетворяющих требованиям нового закона,что, возможно, приведет к незначительному снижению темпов роста цен.

   По данным девелоперской компании «Система-Галс», первый договор, оформленный в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», официально был зарегистрирован в г. Москве ЗАО «Кунцево-Инвест» 15 сентября 2005 года. Объект представляет собой жилой комплекс бизнес-класса, расположенный по адресу: Москва, ул. Ярцевская, д. 27В, корп. 1, 2, окончание строительства планируется во II квартале 2007 года. На сегодняшний день в жилом комплексе на Ярцевской продано 60% квартир.

   «Наши ожидания также связаны с новыми объектами, к реализации которых Группа Компаний ПИК приступила в феврале 2006 года, - отмечает Даромир Обуханич. - Это микрорайон «Теплый край» в Теплом стане и 14-й микрорайон в Новопеределкине. Надеемся, что в условиях сложившегося на рынке новостроек дефицита жилья новые масштабные проекты помогут несколько сбалансировать спрос и предложение».