Кругом одно жилье

    Допустим, вы хотите купить квартиру в Москве или ближайшем Подмосковье. Где узнать, что и почем продается? Способ только один - из рекламных объявлений, которые по большому счету делятся всего на две категории. Первая - реклама конкретных квартир в интернет- или газетных объявлениях одной строкой. Вторая - рекламные блоки в прессе или на уличных билбордах. Это, казалось бы, нормальная, цивилизованная стратегия продвижения нового товара. Если бы не одно но: информация, которую можно получить из такой рекламы, не всегда правдива. Недавно Ассоциация строителей России (АСР) провела аудит рекламы по организациям, размещавшим объявления о продаже жилья в начале этого года. Проанализировав условия самых привлекательных предложений по цене квадратного метра, условиям кредитования или рассрочки, эксперты схватились за голову. Около половины попавших в их поле зрения компаний предлагали рассрочку от нуля до одного процента годовых, еще четверть - под три процента, остальные - немногим выше. Аналогичные условия декларировались и по ипотечным кредитам. Рассрочки и кредиты на таких роскошных условиях можно гасить, если верить этим объявлениям, довольно долго - иногда до 25 лет. Не менее интересна история с ценой квадратного метра: в Красноармейске предлагаются квартиры по 500 долларов, в Ногинске - по 600, в Балашихе - по 830, а жилье недалеко от метро "Планерная" и "Теплый Стан" - по 800. По мнению экспертов АСР, все предложения с ценой менее одной тысячи долларов и процентной ставкой по кредитам до 4 процентов вызывают серьезные сомнения в их реальности. Так чему верить? И на что рассчитывают компании, прибегающие к недобросовестной рекламе? "Итоги" с помощью экспертов попробовали разобраться в правилах игры на рынке рекламы недвижимости.
   "Говорить о добросовестности в рекламе в принципе некорректно, потому что реклама не может быть объективной, - считает директор по развитию ITF Develop- ment Алексей Самсонов. - Все стандартные рекламные сообщения ориентированы на то, чтобы клиент купил квартиру именно в этом доме и у этого продавца, поэтому в них изначально есть некоторые преувеличения". Об этих преувеличениях потенциальному покупателю надо знать обязательно. Например, рыночная стоимость жилья складывается из многих составляющих, и даже если реальная себестоимость квадратного метра и в самом деле 850 долларов, то продавать по этой цене ни одна компания не будет - это очевидные убытки для нее самой. Ведь дополнительных затрат у нее еще как минимум на 50-60 процентов, включающих, например, долю города (до 40 процентов) и прибыль самой компании. "Конечно, заинтересованные ценой потенциальные покупатели станут обрывать телефон агентства, давшего такую информацию, - говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. - Но когда они столкнутся с тем, что эта стоимость не включает в себя массу каких-нибудь надбавок и в итоге метр стоит уже не 860, а 1860 долларов, кроме недоверия к компании это ничего не вызовет".
    Следующий параметр, по которому можно отличить лукавую рекламу от добросовестной, - срок окончания строительства. Многоэтажный дом не может быть построен и сдан ГК за полгода, реальные сроки - полтора-два года минимум. Хитрость есть и в рекламируемых процентах кредитов-рассрочек: по мнению специалистов, они не могут быть заметно ниже уровня инфляции. "Реклама ипотеки под один процент годовых сразу ставит в тупик, - уверена Марина Маркарова. - И дотошный клиент увидит внизу рекламного модуля надпись, что, например, этот процент - стоимость вхождения в жилищный кооператив, который потом предоставит ипотеку".
    Есть в рекламных блоках и менее безобидное лукавство. Например, обращает внимание покупателей Алексей Самсонов, в новом микрорайоне Ольгино не может быть высокоразвитой инфраструктуры, как это заявляется в его рекламных слоганах, поскольку этот район только застраивается. И запланированная инфраструктура появится там в полном объеме через несколько лет. А в Бирюлеве не может быть элитного жилья, поскольку район не соответствует параметрам элитности. Да и Кунцево пусть и прекрасный, но все-таки не самый престижный район Москвы, просто некоторое преувеличение связано с высоким спросом на продажи недвижимости в ЗАО. "Все это сложно отнести к проблемам недобросовестности рекламы, - уверен Алексей Самсонов. - Намного хуже другая ситуация - застройщик рекламирует новый объект, объявляет о начале продаж и стартовых ценах, клиенты вкладывают деньги, а потом стройка замораживается. По разным причинам - смена застройщика, сокращение инвестиций и т. д. К сожалению, в Москве много таких примеров, что сказывается на рынке новостроек в целом. Хотя в данной ситуации причина не в рекламе, а в проблемах рынка".
    Сам же рынок рекламы недвижимости, считает Марина Маркарова, стал гораздо более цивилизованным. Размещая рекламу, компании понимают, что недостоверная информация только в первый момент привлечет внимание. Если цены не соответствуют общерыночным, значит, это лишь вопрос подачи информации. Поэтому не только недостоверная, но и неправильно поданная информация может сильно навредить репутации фирмы. "Серьезные игроки рынка дорожат своей репутацией, - уверен директор по рекламе и PR ГК ПИК Дмитрий Иевлев. - Доверие к компании зарабатывается годами, и именно оно в первую очередь определяет стоимость бренда".
    Крупные компании, как правило, не указывают в рекламе конкретных цифр, а лишь представляют объект. Реклама, особенно элитного жилья, сделана очень профессионально, но не несет серьезной информационной нагрузки. Всю правду об объекте клиент получает уже при обращении в агентство. Разобраться, с каким продавцом или посредником можно иметь дело и какую квартиру покупать, конечно, непросто. Но есть критерий, по которому можно отсечь заведомую неправду, еще пробегая глазами рекламные объявления, - это средний уровень цен на жилье. Остается вырезать таблицу, предоставленную "Итогам" экспертами Российской гильдии риелторов, и сверяться с ней при необходимости.

РУКОВОДСТВО К ДЕЙСТВИЮ

Обходной маневр

Нашумевший закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." (действует с 1 апреля 2005 года), который должен был защитить права соинвесторов строительства жилья и ужесточить ответственность застройщиков, внес коррективы в процесс оформления покупки квартир в недостроенных домах. Сами договоры, заключаемые покупателем и продавцом, принципиально не изменились, однако пакет документов у застройщика теперь обязан быть полным - в нем должны быть все согласования и разрешения на строительство объекта. Именно это условие компании-инвесторы называют трудновыполнимым. И рынок научился эту преграду обходить. Потенциальному покупателю имеет смысл знать, как именно это можно сделать и какие подводные камни разложены на этом пути. Об этом "Итогам" рассказывает коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт" Виктор Козлов:- Постепенно компании-застройщики принимают новые правила игры. Но наряду с этим активно действуют альтернативные схемы привлечения средств населения в жилищное строительство. Среди распространенных механизмов инвестирования денежных средств дольщиков выделяется вексельная схема, когда вместо договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключаются два договора - предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру. В другой схеме с покупателем заключается только один договор - предварительный договор купли-продажи. В нем указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. В любой из этих схем гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Для покупателя второй вариант сделки предпочтительнее, так как есть взаимосвязь между платежом и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру. Иногда участники рынка вынуждены прибегать к предварительным договорам вовсе не из злого умысла. Использование такого способа оформления отношений между покупателем и застройщиком позволяет последнему снизить совокупность затрат строительства и, как результат, предложить покупателю более низкую цену на приобретение недвижимости.
    Закон N 214-ФЗ, которым были недовольны все участники рынка, находится на доработке в Госдуме, и проект поправок, которые должны устранить возникшие на рынке проблемы, уже прошел первое чтение. Не менее важно, что правительство до 1 декабря этого года должно разработать и принять некий комплекс мер, который позволит сократить сроки получения разрешений на строительство. Если это получится, обходные маневры станут ненужными.