СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ

ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

125057, Москва, ул. Новопесчаная, д.8, к. 2, т. (495) 737-72-91, (495) 730-20-87, (495) 233-12-43, (495) 979-35-69.

Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2006 года

Очевидно, что прошедший 2006 год войдет в историю московского рынка недвижимости, в первую очередь, благодаря рекордному росту цен на жилье. Примечательно, что год назад никто не предрекал такого подорожания квартир в столице. Большая часть экспертов и обозревателей ожидали в 2006 году 20%-40% прироста стоимости квартир. Однако подорожание столичного жилья вышло за все мыслимые и немыслимые рамки и составило за год около 100%. Что это: - массовая ошибка всех специалистов или аномальное развитие рынка, поставленного и неадекватные условия нерыночными методами? Пришло время с цифрами в руках поразмышлять об этом.

По данным аналитического центра www.irn.ru с декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% . Так если в прошлом декабре значение общегородского индекса стоимости жилья составляло 2.232$ за квадратный метр, то в нынешнем значение этого показателя достигло отметки в 4.193$ за метр. При этом отдельные классы жилья и, в первую очередь недорогое жилье, выросло в цене более чем на 100%. Об этом свидетельствуют, в частности, изменение индекса стоимости «дешевого» жилья, приведенное ниже, или же исследование рынка новостроек эконом-класса, подорожание которых составило за год с небольшим 130%-150%.
Впрочем, говоря о скачке цен на жилье в столице правильнее было бы рассматривать не календарный 2006 год, а период наиболее интенсивного роста цен с середины осени 2005 по середину осени 2006 года. За этот период прирост даже общегородского индекса стоимости жилья составил 97,5%. Другими словами, не зависимо от конкретных цифр мы вынуждены констатировать тот факт, что за год с небольшим жилье в Москве подорожало минимум вдвое, а средний уровень цен вырос с 2000$ за квадратный метр до более чем 4.000$.

**Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.**
Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.	Декабрь 2006	Декабрь 2005
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3888	95,0%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)	3961	94,6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей)	4186	92,7%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4132	90,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. площадей)	4847	88,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей)	4621	90,8%
Все панельные и блочные дома	4012	94,1%
Все монолитные и кирпичные дома	4533	89,7%

**Индексы стоимости жилья по количеству комнат, $ за кв.м.**
Индексы стоимости жилья по количеству комнат, $ за кв.м.	Декабрь 2006	Декабрь 2005
Однокомнатные	4186	90,1%
Двухкомнатные	4234	84,5%
Трехкомнатные	4109	89,6%
Многокомнатные	4451	95,0%

**Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья**
Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья	Декабрь 2006	Декабрь 2005
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	5715	70,3%
Индекс стоимисти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	3350	100,1%
Индекс расслоения (отношение стоимисти "дорогого" к "дешевому")	1,71	-14,9%

  Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

   По ряду причин развитие московского рынка недвижимости в этом году должно было стать аналогичным 2004 году, о чем подробно рассказано в статье аналитического центра www.irn.ru «Повторится ли стагнация московского рынка недвижимости в 2006 году?». Как и в 2004 году, после резкого скачка цен в первой половине года, во второй следовало бы ожидать новую стагнацию, однако каждый период в истории рынка имеет свои особенности. И если в 2004 стагнация разразилась уже в начале лета и длилась до конца года, то в этом году переход к стагнации оказался гораздо более затянутым.
  Первые признаки замедления рынка, как и в 2004 году, наметились уже после майских праздников, однако на этот раз рынок останавливался не 2 месяца, а более полугода. Окончательный перелом тенденций произошел в октябре, а стабилизацию цен в цифрах можно было наблюдать только в ноябре-декабре. Так за последний месяц 2006 года прирост среднего уровня цен оказался минимальным и составил около 1%, причем здесь важно отметить ряд обстоятельств.
  Во-первых, незначительный рост среднего уровня цен в ноябре-декабре был связан в основном с жильем бизнес-класса, которое все еще продолжая дорожать по инерции, вытягивало за собой и средний показатель. При этом цены на эконом-класс и, в первую очередь на пятиэтажки, начали корректироваться вниз еще месяц назад. Во-вторых, с середины ноября доллар потерял примерно 2% а, следовательно, даже при стабилизации долларовых цен на квартиры следует говорить о симметричной потере реальной стоимости жилья. Другими словами, в отличие от 2004 года стагнация и коррекция цен вниз пришли с полугодовым запозданием, однако рано или поздно это должно было случиться.

Темпы роста цен на жильё

О возврате рынка к нормальному состоянию говорит и такой показатель, как объем предложения квартир. По сравнению с летом этого года количество предложений увеличилось на 70%-80% и вплотную приблизилось к уровню первой половины 2005 года. Можно ли на основании этого говорить о существенном выбросе на рынок инвестиционных квартир или же все дело просто в увеличении сроков экспозиции предложений – вопрос дискуссионный. Однако важно отметить, что несмотря на столь значительный рост объемов предложения говорить о затоваривании рынка еще очень рано – количество предложений лишь приблизилось к нормальному уровню, но вряд ли значительно превысит его в обозримой перспективе.

Объем предложения

  Так с чем же связан столь резкий рост цен на жилье в 2006 году? По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru имеет место целый комплекс серьезных причин, которые повлияли на рынок единовременно. Первая причина носит макроэкономический характер, она общая для всей экономики России в целом, и на житейском уровне называется «рост цен на нефть». Впрочем, эта тема не столь проста как кажется. Например, в 2004 году при рекордных для того момента ценах на нефть на московском рынке недвижимости разразилась стагнация, на рынке Питера наблюдалось даже снижение цен на квартиры. Поэтому говорить о взаимнооднозначной связи цен на нефть и на жилье опрометчиво.
  По мнению аналитического центра www.irn.ru правильнее было бы говорить даже не о подорожании нефти, как таковой, а о скрытой инфляции доллара, и денег как таковых, по отношению к невосполнимым природным ресурсам, таким как полезные ископаемые (нефть, газ и др.), а также земля и недвижимость. В этом свете следовало бы говорить не о подорожании нефти или недвижимости, а о потере реальной стоимости денежных единиц, а также товаров массового конвейерного производства (электроника, бытовая техника, автомобили, товары широкого потребления). В данном случае речь идет не о формальной инфляции, которая учитывается в экономике, а о более значительной коррекции стоимости ресурсов и товаров, запасы которых ограничены, по отношению к легко воспроизводимым товарам.
  Вторая причина, во многом, перекликается с первой и связана с ограниченными объемами строительства жилья в Москве. С одной стороны, по количеству квадратных метров в 2006 году в Москве построено не меньше, чем в прежние годы. Однако за кадром остается заметное перераспределение структуры новостроек столицы. В 2005-2006 гораздо больше нового жилья было передано под социальные программы, под переселение очередников и жителей пятиэтажек, под жилье для военных. Вместо панельных домов львиную доля новостроек составляют сейчас монолитные и монолитно-кирпичные дома, площади квартир в которых примерно в полтора раза больше, а значит, при том же общем метраже зданий количество квартир оказывается в полтора раза меньше. Все эти обстоятельства привели к тому, что в 2006 году в свободную продажу попало на 20%-50% квартир в новостройках меньше, чем в прежние годы.
  Недостаток предложения на рынке жилья столицы был заметно усилен активным развитием ипотеки и стимулированием платежеспособного спроса за счет кредитования в рамках программы «Доступное жилье». В этом смысле изначально произошла подмена понятий «доступного жилья» на «доступную ипотеку». Но ипотека может сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а в условиях дефицита квартир ипотека лишь усилила дисбаланс спроса и предложения, что и стало дополнительным толчком к росту цен.
  Есть и другие факторы, которые сыграли свою роль. Это и инвестиционная привлекательность столичной недвижимости и психологический фактор ажиотажа в условиях активного роста цен и ряд других причин. В результате вместо доступного московское жилье стало одним из самых дорогих в мире, при относительно невысоком его качестве. Однако говорить о скором обвале цен на жилье в Москве тоже не приходится.
  В 2006 году на всех уровнях власти появилось понимание того, что для доступности жилья необходимо, прежде всего, гораздо больше строить и ликвидировать дефицит квадратных метров, который остался в наследство еще с советского времени. При этом также очевидно, что заметно повысить объемы строительства в московском регионе за год-два вряд ли удастся. С другой стороны «ипотечная подушка» - огромный потенциальный спрос за счет кредитных денег - не даст ценам упасть. Ипотечные покупатели будут поддерживать рынок снизу, поэтому пока можно говорить лишь о незначительной коррекции цен вниз в пределах 5%-10%-15% и то на низкокачественное жилье или переоцененный в процессе ажиотажного роста цен эконом-класс.
  По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, наступившая стагнация продлится как минимум до весны 2007 года. Далее в 2007 году возможны два принципиальных сценария в зависимости от политической и макроэкономической обстановки, а также ситуации с новостройками. Один из них связан с сохранением ценовой стабилизации вплоть до конца 2007 года, а другой – с возобновлением роста цен небольшими темпами. Подробнее об этом можно прочитать в прогнозе рынка недвижимости на 2007 год аналитического центра www.irn.ru .