И ключ от квартиры...

          Российская ипотека повернулась к заемщику лицом. Еще недавно ей пеняли на слишком большие первоначальные взносы, короткий срок возврата и непомерно высокие процентные ставки. Действительно, многим ли по карману выложить сразу треть стоимости жилья, остальную сумму вернуть в течение пяти - десяти лет да еще заплатить за это около двадцати процентов. То ли дело на Западе, говорили критики. Там и первый взнос на уровне пяти процентов, и кредит выдают на двадцать, а то и на тридцать лет. Стоимость кредитов у нас и правда высока, хотя конкуренция и заставляет банки снижать ставки. В остальном же они готовы предложить клиентам условия не хуже западных, иногда даже не требуют первоначального взноса. Только вот начавшийся было в этом году долгожданный ипотечный бум вдруг сошел на нет. Сегодня лишь треть тех, кто получил добро от банка, покупают квартиру в кредит. Усилия банкиров перечеркивает запредельный рост цен на московскую недвижимость. Убедиться в этом "Итогам" довелось на собственном опыте.

Видит око

         Чтобы понять, насколько реально сегодня обзавестись недвижимостью с помощью ипотечного кредита, "Итоги" решили обойти несколько кредитных организаций. Для легенды взяли зарплату в 1500 долларов . Сумма немаленькая: по данным Росстата, в начале 2006 года среднестатистический москвич зарабатывал 17 тысяч 700 рублей, или около 600 долларов в месяц. Для начала предстояло выяснить главное: на какую сумму кредита можно рассчитывать при таком неплохом доходе?

          В отделении российской "дочки" почтенного западного кредитного учреждения сначала поинтересовались: "Так сколько, вы говорите, стоит квартира, которую вы присмотрели?" Если б знать! С начала этого года цены на жилье в Москве повысились более чем на 50 процентов. В начале июля средняя цена за квадратный метр перевалила отметку 3500 долларов, хотя еще в октябре 2005 года достигала лишь двух тысяч. Какую бы сумму я ни назвала , к моменту, когда банк одобрит мою заявку, цены уйдут далеко вперед. Максимальный размер кредита все-таки подсчитали, результат разочаровал - всего 57 тысяч долларов. При этом банк просит выплатить сразу четырнадцать с половиной процентов от стоимости квартиры. Захотелось спросить: на каком километре от МКАД начинается продажа квартир за такие деньги?

          Политика в ипотеке во многом определяется пятеркой лидеров. В нее входят Сбербанк, "ДельтаКредит", Внешторгбанк24, Городской ипотечный банк и Райффайзенбанк. На их долю приходится 70 процентов рынка. Один только Сбербанк выдает каждый второй ипотечный кредит в стране. И дело, похоже, не только в его неограниченных ресурсах и широчайшей филиальной сети. Именно в Сбербанке мне предложили самую большую сумму кредита - почти 120 тысяч долларов на 20 лет. При этом первоначальный взнос может быть всего лишь 10 процентов. Правда, проценты по кредиту здесь выше, чем в других банках: до 16 процентов годовых в рублях и до 11 процентов - в долларах. Зато возможно досрочное погашение, причем с первого месяца и без всяких штрафов. Подобное расположение к клиентам демонстрируют и другие банки: ВТБ24, например, разрешает досрочно погашать заем всего лишь через три месяца без всякой комиссии, Банк Москвы первые полгода будет брать комиссию в размере 2 процентов от суммы досрочного платежа, а в "ДельтаКредите" есть программы, позволяющие досрочное погашение уже через месяц.

         Дело, впрочем, не только в сумме кредита: получить заем можно далеко не под всякое жилье. Сбербанк и Райффайзенбанк - немногие, кто готов выдать кредит на квартиру-новостройку при условии, что их эксперты подтвердят: дом будет достроен. В отделении Сбербанка на Сретенке мне вручили листок: "Вот вам список риелторов и объектов, с которыми мы работаем". Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость", например, представлена в нем тремя жилыми комплексами, но после звонка в офис выяснилось, что в кредит можно купить только три квартиры. Самой доступной оказалась двушка за 361 тысячу долларов, две другие еще дороже. Все остальные квартиры продаются с так называемой переуступкой прав, то есть это жилье, купленное на начальном этапе строительства, чтобы потом продать с выгодой. Банки переуступку не кредитуют.

          Чтобы не терять времени даром, решаю пересечь Сретенку - напротив ипотеку предлагает инвестиционный банк "КИТ Финанс". Там сообщили, что готовы принять во внимание не только подтвержденную документально зарплату, но и заявленный мной доход. И процентная ставка от этого не станет выше. (Заманчивое условие, если учесть, что многие банки, работая с неподтвержденным доходом, повышают ставки.) Но максимальная сумма кредита, на которую я могла бы рассчитывать здесь, составляет всего 63 тысячи долларов. Правда, выдать их готовы аж на тридцать лет.

          Такая разница в размере предоставляемого кредита во многом зависит от суммы ежемесячного платежа. В Сбербанке она может превышать официальную зарплату. А большинство банков исходит из того, что выплаты не должны быть больше половины заработка.

Домик в деревне

          После того как более или менее разобрались с условиями выдачи кредитов, возникает главный вопрос: что можно купить за 60 и даже за 120 тысяч сегодня в Москве? Среди объявлений риелторов нашелся, например, такой скромный вариант. Однокомнатная квартира у станции метро "Улица Подбельского", последний этаж пятиэтажки без лифта, комната - 13 метров, кухня - шесть. Цена - 125 тысяч долларов. Но даже такое сокровище недоступно: под такую квартиру ни один банк все равно кредита не даст. Никаких хрущевок, никаких деревянных перекрытий, никаких комнат в коммуналках - вот три непреложных правила московских банкиров. Квартира должна быть ликвидна еще как минимум 20-30 лет. Однако отвечающее этому критерию жилье стоит столько, что самый щедрый ипотечный кредит покроет только треть его цены.

         Словом, что и требовалось доказать: даже при доходе выше среднего рассчитывать на квартиру по ипотеке в Москве проблематично. Банкиры этого и не отрицают.

         "Улица Подбельского" - это слишком шикарно, - сказали мне в Банке Москвы. - Внутри МКАД с вашими деньгами делать нечего. А вот в Подмосковье подыскать что-нибудь можно". Что ж, попробуем. Банк Москвы, к примеру, при зарплате в 1500 долларов предлагает немногим более 80 тысяч долларов. С такими деньгами и в ближнем Подмосковье тоже не разгуляешься. Чтобы добавить клиентам энтузиазма, банк отказался от требования выплачивать первоначальный взнос. Так поступают и другие банки, в том числе Внешторгбанк24, контролирующий 11 процентов ипотечного рынка (средний размер выдаваемого им ипотечного кредита составляет 90-95 тысяч долларов).

         Но даже такие щедрые жесты дела не спасают, а променять Москву на, условно говоря, сотый километр мало кто готов. Потому далеко не все клиенты, получив согласие на кредит, становятся счастливыми обладателями квартир. "В целом по рынку за последние полгода сумели в итоге приобрести квартиру только 30 процентов граждан, чьи заявки на получение ипотечного кредита были одобрены банком", - говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Внешторгбанка24 Мария Серова.

         И это в то время, когда наша ипотека стала чуть ли не самой гуманной в мире! "В большинстве иностранных банков досрочное погашение кредита в принципе возможно, но лишь по прошествии пяти лет. Да еще придется уплатить штраф. В России треть банков либо вообще не вводит мораторий на досрочное погашение кредита, либо он чисто символический, всего шесть месяцев, - говорит вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Ирина Радченко. - К тому же все больше банков готовы выдавать кредит на 30 лет. Я думаю, что ипотека в России находится сейчас куда в лучшем состоянии, чем экономика в целом".

         Единственное, в чем могут упрекнуть российских банкиров, - высокие ставки. При расчете в долларах этот показатель все еще значительно выше, чем на Западе. Но трудно спорить с банкирами, которые уве Все равно, даже имея приличную зарплату, купить квартиру на ипотечный кредит в Москве стало практически невозможно", - говорит директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев.

         Словом, ипотека сейчас помогает решить жилищную проблему лишь одной, не самой большой части претендентов на лучшее жилье - она является подспорьем, если вы хотите увеличить жилплощадь за счет обмена с доплатой, или в тех случаях, когда уже есть основательные накопления. Особенно заметна эта тенденция в провинции, поскольку запросы там ниже. Большинство ипотечных кредитов, выдаваемых в регионах, идет не на покупку квартиры с нуля, а на расширение площади. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое считается лидером рынка в регионах, приводят такие данные. В Сибирском федеральном округе, где через АИЖК проходит практически половина ипотечных сделок, средний размер выдаваемых кредитов составляет 500 тысяч рублей. Этих денег хватает как раз на покупку дополнительной комнаты. Средняя площадь квартиры, приобретенной таким образом, равняется 52-54 квадратным метрам. Правда, в регионах не все ограничиваются такими скромными перспективами, часть состоятельных граждан покупает жилье в Москве для последующей продажи, и статистика говорит о том, что их доля в московских покупках жилья велика.

         Эксперты, впрочем, все же рассчитывают на небольшой прирост рынка. Уже в прошлом году в Москве было выдано около пяти тысяч ипотечных кредитов, с помощью ипотеки было заключено примерно 8 процентов сделок на рынке недвижимости. Показатели этого года, как считает Ирина Радченко, станут чуть выше. Они вырастут за счет тех, кто еще год назад мог бы позволить себе купить квартиру за "живые" деньги, но по той или иной причине промедлил и теперь вынужден брать кредит. Понятно, однако, что в масштабах страны проблему необеспеченности достойным жильем этот прирост не решит даже в малой степени. Очевидно, что дальнейшее развитие ипотечного кредитования упирается в безумный рост цен на недвижимость. Некоторые застройщики уверяют, что он подогревается в том числе и активизацией ипотеки. Впрочем, эксперты считают, что ее доля еще слишком мала, чтобы всерьез влиять на ситуацию. Рынок взвинчен тем, что до 30 процентов новостроек заморожено, потому что далеко не все смогли продолжить строительство, не привлекая клиентских денег. А кто-то придерживает построенные дома в расчете на дальнейший рост цен. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", таких квартир примерно половина. И это тоже толкает цены вверх. В результате спрос на рынке недвижимости в 2,5 раза превышает предложение, причем среди недостроя больше всего самого востребованного жилья экономкласса.

         Ситуация сложилась парадоксальная. Банки явно заинтересованы в расширении ипотечного кредитования, иначе они не шли бы на "поблажки" клиентам. Но банки также заинтересованы в кредитовании застройщиков, поскольку в данном случае речь идет о больших деньгах, а значит, и больших доходах для кредитных организаций. При этом интересы застройщиков, банкиров и претендентов на жилье совпадают не во всем. Например, вступление в силу закона "Об участии в долевом строительстве..." надежнее защищает дольщиков, но определяет более жесткие рамки для строителей. В то же время далеко не все банки торопятся взять на себя ответственность за строительство жилья, что от них требуется по новому законодательству. Иначе как тупиковой такую ситуацию не назовешь. Пока с полной уверенностью можно утверждать лишь то, что, если не будет найден взаимный баланс интересов, о массовом доступном жилье можно не мечтать.