ОБЗОР ЦЕН НА АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ

Осенние цены на рынке аренды квартир

  С приближением осеннего сезона увеличивается спрос на съемные квартиры, как следствие - растут и цены. По мнению ведущих специалистов столичного рынка недвижимости, летний период не прошел даром для рынка аренды: в некоторых сегментах спрос значительно превышает предложение.

Элитная недвижимость

  С сегменте элитной недвижимости, по мнению управляющего директора консалтинговой компании Blackwood Марины Маркаровой, уровень арендных ставок в 1-м полугодии 2005 года вырос в среднем на 7% по сравнению с 2-м полугодием 2004 года. «Спрос на дорогое жилье остается очень высоким, - отметила эксперт - Отчасти это связано с довольно серьезным расхождением между предпочтениями арендаторов и предложением арендодателей. Так, спрос на дорогое жилье очень активен, но сейчас наблюдается большой дефицит качественного, адекватного предложения. Зачастую амбиции хозяев сильно завышены: они хотят сдать квартиру за сумму, превышающую реальную арендную стоимость. Ведь квартира для сдачи внаем должна быть грамотным инвестиционным проектом, продуманным специалистами. И если владелец обустраивал дом не для себя, а специально для сдачи в аренду, консультировался при этом с риэлтерами, то такая квартира "уходит" очень быстро при условии, что цена соответствует качеству».

 По словам заместителя руководителя Управления аренды корпорации «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, что касается сектора элитной недвижимости минимальная ставка аренды в этом секторе - 2-3 тысячи $. «Спрос на жилье в данном сегменте за последние 2 года увеличился в 1,5-2 раза, а вот предложение - на 10-15%, - подчеркнула специалист - Такая диспропорция соответствует росту арендных ставок. Росту спроса способствует и нехватка в Москве 4-5 звездных отелей».

 Также Марина Макарова отметила, что изменения произошли в предложении элитных квартир. «Так, сократилась доля квартир с низким бюджетом ($1000-1500) — с 41% до 34%. В то же время количество квартир с бюджетом более $10000 возросло вдвое по сравнению со 2-м полугодием 2004 года, - отметила эксперт - Намечается тенденция к увеличению предложений квартир с площадью более 120 кв.м. По сравнению со 2-м полугодием 2004 года, доля такого рода предложений выросла на 4%».

 По данным компании Blackwood, если рассмотреть структуру предложения квартир в аренду по районам ЦАО, то бесспорными лидерами являются район Патриарших Прудов - Тверской и Арбата. «Это может быть связано с исторически сложившейся привлекательностью данных районов. Переулки Арбата и Патриарших прудов являются достаточно тихими, что также привлекает клиентов, - подчеркнула Марина Маркарова - Отметим, что предложение квартир в аренду в районе Таганки набирает популярность. Тихие и зеленые переулки Чистых прудов также пользуются популярностью у клиентов. Это связано с выгодным расположением данного района относительно офисов и представительств крупных иностранных компаний, а также с постоянно развивающейся инфраструктурой района. В районах Остоженки и Китай-города в аренду предлагается наименьшее количество квартир — 6 и 3% соответственно».

  По словам Валерии Родионовой, руководителя филиала «На Солянке» компании «Новый город», сезонного роста цен, который обычно бывает в конце августа – начале сентября, в этом году не чувствуется. «Цены в последний год держатся на достаточно высоком уровне, и никакой их повышающей коррекции на дорогом рынке нет, - отмечает специалист - Снимающие сейчас стали еще более избирательными, и мы в последние полгода отметили тенденцию – профессиональные арендодатели продают квартиры в сталинских и дореволюционных домах, с целью приобрести дорогое современное жилье, где есть подземный гараж и остальные современные опции. Такие перепродажи стали происходить все чаще – собственники квартир осознают, что старые квартиры становятся на рынке аренды менее ликвидными».

  По данным компании Blackwood, в структуре предложений квартир в аренду за пределами ЦАО безоговорочно лидируют Северо-Западный, Западный и Юго-Западный районы. На их долю приходится 2/3 всех предложений. «Это связано с тем, что данные районы обладают сложившимся историческим спросом, - считает Марина Маркарова, - За последние год-полтора наблюдался рост арендных ставок, который был связан в первую очередь с повышением продажной стоимости жилья, изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием стоимости материалов для ремонта, увеличением коммунальных платежей. Но никаких резких всплесков не происходит, рост - медленный и плавный». Специалист также отметила, что с достаточно высокой долей вероятности можно спрогнозировать плавный рост арендных ставок до 15-18% в год. «Да и ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья (до 25%) свидетельствует о том, что ставки будут стабильно подниматься», - подчеркнула Марина Маркарова.

Эконом-класс и бизнес-класс

 Как замечает Оксана Полякова, жилье эконом-класса - это квартиры в типовом доме, скромный ремонт, набор недорогой мебели. По данным компании «Инком-Недвижимость», стоимость аренды таких квартир в настоящее время составляет 420$. «В данном сегменте спрос всегда превышает предложение в среднем в 2-3 раза, при стоимости квартир до 500$ - в 5-7 раз, 500-700$ - 2 раза, и далее наблюдается равновесие спроса и предложения. Сейчас стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры от 420-500$, двухкомнатной - 600-800$, трехкомнатной - 800-900$. Стоимость в данном секторе зависит от месторасположения, типа сдаваемого жилья, обстановки и ремонта в квартире, - добавляет Оксана Полякова - На снижение арендных ставок в данном секторе рассчитывать не приходится: желающих сдать все еще меньше, чем снять. «Поднимают» цены и квартиры в новых домах, отличающихся от морально устаревшего фонда метражом, более современной мебелью, да и качеством ремонта. Рост коммунальных платежей также отражается на повышении арендных ставок. И, конечно же, понижение доллара также влияет на арендные платежи».

 Что касается бизнес-класса, то здесь, по словам Оксаны Поляковой, также наблюдается активность, связанная с окончанием отпускного периода и началом деловой активности.

 «К жилью бизнес-класса можно отнести квартиры в сталинских домах или новостройки с индивидуальной планировкой, хорошим ремонтом и обстановкой, - добавляет специалист - Стоимость аренды в этом классе начинается от 1 тысячи $. В данном секторе наблюдается превышение спроса над предложением. Но здесь правильнее было бы сказать, что спрос не соответствует предложению. Значительная часть предложений находится вдали от Центра, а также в старом жилом фонде. Причем в 2005 году наблюдается увеличение новых предложений именно в этом секторе. Владельцы этих квартир купили и уже обустроились в новых элитных квартирах, а это жилье сдают в аренду». По данным компании «Инком-Недвижимость», цены выросли в среднем на 10%. Спрос вырос по сравнению с летним периодом в среднем на 20%, но новых предложений поступает достаточно мало, т.к. у многих хозяев еще не кончился «дачный сезон». Самая актуальная тенденция – повышение спроса во всех сегментах рынка, что не могло не повлиять на ценообразование.

Типовое жилье

 По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании «Миэль-Недвижимость», средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $453 за месяц, двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $583 в месяц, аренда трехкомнатной квартиры в среднем стоит $707. Что касается спроса, то, как и прежде, наибольшим интересом в сегменте типового жилья пользуются однокомнатные квартиры по цене до $500 в месяц. Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 18% от общего числа, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет примерно 60% от общей массы заявок. По мере того как растет цена аренды, спрос и предложение сближаются. Равновесие спроса и предложения наблюдается при аренде квартир, стоимость которых свыше $800. По мнению Марии Жуковой, перенасыщен предложениями рынок трех - и четырехкомнатных квартир в ценовом диапазоне от $1000 за месяц и выше - спрос на такие квартиры составляет около 5% от общего числа заявок.

  Оксана Полякова считает, что если в июле спрос на типовое жилье превышал предложение в 2-3 раза, то в августе уже в 6-8 раз. «В среднем спрос на типовое жилье (панель) вырос в 2-2,5 раза, - отметила специалист - Такая тенденция вызвана приездом студентов с каникул, началом делового сезона, а также все пытаются успеть снять квартиру до 1 сентября, чтобы определить детей в школы. Это не могло не отразиться на ценовой политике. Цены выросли в среднем на 10-15%, это будет продолжаться до октября месяца, после чего спрос начнет несколько снижаться». По данным компании «Инком-Недвижимость», как и прежде, наибольшим спросом в сегменте типового жилья пользуются 1-комнатные и недорогие квартиры в диапазоне до 500$. Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 18%, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет ~ 60% от общей массы заявок.

 Самые дорогие квартиры находятся в Центральном (1 комнатные квартиры от 700 $), Западном и Юго-Западном округах (1 комнатные квартиры от 480$). Аналогичное по метражу и качеству ремонта жилье в других округах, например в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах стоит несколько дешевле, хотя спрос на квартиры здесь нисколько не ниже, чем в вышеназванных (1 комнатные квартиры от 420 $). Также, по мнению Оксаны Поляковой, цена квартиры может быть ниже из-за следующих факторов: плохой вид из окна (стройка, крупная дорожная развязка и т.п.) и качество ремонта («убитая» квартира с «бабушкиной» мебелью может потерять в цене 25-30%, а иногда и более). «Отсутствие мебели в комнатах может снизить арендную плату на 10-15%, - добавила Оксана Полякова - а вот отсутствие кухонной мебели и холодильника повлияет на цену серьезнее».

ПОКУПКА, ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

Золото в квадрате

  Земли области, расположенные западнее столицы, всегда были самыми дорогими. Теперь хитроумные риэлторы, пытаясь подчеркнуть особый статус территорий, ограниченных Красногорском, "Павловской Слободой", "Жаворонками" и "Переделкино", дали им специальное наименование - "Золотой квадрат", по аналогии с "Золотой милей" в Москве.

Ветер дует с запада

  Во всех крупных мегаполисах Старого Света западное направление - самое престижное. Еще в античные времена западный ветер считался теплым, легким и наиболее благоприятным для людей. В Древней Греции при въезде в город обязательно устанавливался памятник Зефиру, богу этого ветра. В государстве Московском земли к западу от столицы издавна облюбовал царский двор. Со времен Ивана Грозного русские цари совершали паломничество в Звенигород, в Саввино-Сторожевский монастырь, отсюда появилось и название дороги - Царская. Земли вокруг нее доставались близким к царю придворным, а пословица тех времен гласила: "Кто в Звенигороде не барин, тот в Москве не боярин".

  Затем запад Московской области обжило советское партийное, а теперь и российское руководство. Как видим, ни революция, ни экономические преобразования последнего десятилетия оказались не в силах изменить предпочтения влиятельной публики. Большинство серьезных предпринимателей и чиновников стремилось жить поблизости от загородной резиденции руководителя государства, которая долгое время располагалась в "Барвихе". Так Рублево-Успенское шоссе и примыкающие к его окрестностям Новорижское, Сколковское, Ильинское и Минское стали обиталищем политической, культурной и деловой элиты страны. Престиж, соседство известных людей - вот основная причина, заставляющая покупателей выкладывать за здешние участки миллионы. Впрочем, есть и другие факторы, привлекающие сюда состоятельную публику: удачная роза ветров, сосновые леса, благоприятная экология, не оскверненная городскими сбросами Москва-река, хорошая транспортная доступность. Словом, все здесь способствует тому, чтобы эти земли считались элитными.

  Сейчас западное Подмосковье отличается самыми высокими темпами застройки и максимальными ценами на недвижимость. Количество заявленных к строительству поселков превышает количество завершенных в десять раз. Стоимость земли растет в среднем на 30-40% в год. Здесь же сконцентрирована основная масса коттеджных поселков премиум-класса. В целом на территории "Золотого квадрата" в стадии строительства сегодня находится около 70 поселков.

  Больше всего обжитых коттеджных поселков с охраной и всеми коммуникациями расположено по Рублево-Успенскому шоссе. Наиболее привлекательные участки с точки зрения местонахождения и природного ландшафта на этом направлении уже выкуплены и освоены либо находятся в процессе освоения. Рублевка уже имеет свою сложившуюся инфраструктуру: множество ресторанов, спортивно-развлекательных заведений и школ. Например, на территории пансионата "Никологорский" ("Сосны") открыта школа "Президент", на Ильинском шоссе - школа "Радуга", а в поселке "Жуковка-2" - гимназия "Жуковка". Для любителей спорта и активного семейного отдыха открыты "Семейный клуб" на Николиной горе, каток "Каток.ru", новый центр с аквапарком "Ильинка-спорт", фитнес-центры, открытые теннисные корты и бассейны в "Жуковке", картинг на 1 км, а любителей конного спорта ждет Первый Московский конезавод, где можно не только взять напрокат лошадь, но и арендовать место в конюшне для своей собственной. На стадии строительства находится спортивный центр в поселке "Горки-8" и аква-центр в поселке "Петрово-Дальнее". На Рублевке строится целая "деревня" бутиков Mercury. Многие компании располагают здесь свои представительства.

  Новорижское направление стало "раскручиваться" относительно недавно - 2-3 года назад. На сегодняшний день оно является одним из самых перспективных. Пока здесь мало завершенных коттеджных поселков, но больше всего заявленных к строительству (около 69). Также объявлено о строительстве здесь частного города "Нафта-сити". Новорижское шоссе - прекрасная скоростная трасса, на которой не бывает пробок. А со строительством Краснопресненского проспекта, соединяющего напрямую Новорижское шоссе с центром Москвы, оно и вовсе станет самым удобным с точки зрения транспортной доступности. Инфраструктура этого направления также бурно развивается.

  На Минском шоссе располагаются в основном поселки бизнес-класса. На этом направлении стоит отметить поселки "Лесной ручей", "Зайцево-2", "Крекшино", "Грибово", "Жаворонок".

Позолоченная география

  Название "Золотой квадрат" для территории площадью около 300 кв. км, заключенной между населенными пунктами Красногорск, "Павловская Слобода", "Жаворонки" и "Переделкино", первым ввел в обиход Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра". Большинство компаний, работающих с недвижимостью, соглашается с этим определением. Вот что говорит Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard: "Такой термин актуален как образное название подмосковного "оазиса для миллионеров". Стоимость сотки земли на этом направлении в прошлом году перешла границу $100 тыс., что поставило этот район на один уровень с самыми дорогими участками земли в мире. Цена на землю с естественным лесным покровом в зоне "Золотого квадрата" достигает $70 тыс. за сотку. Самые дорогие земельные участки продаются в поселках "Ромашков" (5 км от МКАД), "Барвиха" и "Жуковка" (8 км), "Усово" (12 км), "Горки-2" (15 км), "Успенское" (20 км), "Николина Гора" (24 км). На Сколковском шоссе в "Кунцево" (всего 1 км от Москвы), где в свое время жил Брежнев, есть небольшой клубный поселок, цена за дом в котором составляет от $5 до 8 млн. Что касается цен на землю в "Баковке" и "Переделкино", то они достигают $30 тыс. за сотку, в районе "Зайцево" и "Лесного городка" - в среднем $8 тыс. в зависимости от площади участков и наличия леса".

  Юрий Варакута, директор проекта "Загородная. ру", склонен уточнить конфигурацию самого дорогого участка Подмосковья, скорректировав его до "Золотого пятиугольника" с географическими вершинами в "Архангельском", "Немчиновке", "Переделкино", "Жаворонках", "Павловской Слободе".

  Директор аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник выделил внутри нашего квадрата территории, так сказать, первые среди равных: "На Рублево-Успенском направлении, объединяющем Рублево-Успенское и Ильинское шоссе, цены самые высокие, и средняя удельная цена в зоне до 15 км составляет $19000 за сотку (и $2276 за кв. м коттеджа), в зоне 15-30 км - $11730 за сотку (и $2035 за кв. м коттеджа). Именно эти две зоны составляют, по нашему мнению, "золотой клин", средняя удельная цена в котором - $13673 за сотку (и $2111 за кв.м коттеджа). К этому "клину" примыкают зоны с третьим по ранкингу и приблизительно одинаковым уровнем цен: с севера - зона Рижского направления с удалением до 15 км (средняя удельная цена там составляет $8658 за сотку и $1762 за кв. м коттеджа), с юга - зона Минского направления с тем же удалением ($9800 за сотку и $1787 за кв.м коттеджа). Эти зоны образуют как бы "серебряные крылья", средняя удельная цена, по которым составляет $9272 за сотку и $1773 за кв. м коттеджа. Вот такой получается "золотой журавль с серебряными крыльями". Остальные зоны Подмосковья по средней удельной цене объектов значительно уступают названным".

  Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", также считает, что "золотить" весь "квадрат" не совсем корректно: "В Московской области сегодня рыночное зонирование территории находится в стадии формирования. Подмосковье неоднородно, практически в каждом районе имеются дорогие и ликвидные места. Цены на загородную недвижимость в поселке "Павловская Слобода" по Новорижскому направлению вполне сопоставимы со стоимостью земли в "Малаховке" по Казанскому направлению или с домами на водохранилище по Дмитровскому шоссе.

  Стоимость небольших земельных участков - до 1 га - в ближайшем, до 30 км от МКАД, Подмосковье, безусловно, оправданна, поскольку в этом сегменте рынка спрос существенно превышает предложение. А вот на крупные гектарные участки цена явно является завышенной, она сейчас мало отличается от розничной".

  Как бы то ни было, "Золотой квадрат" - одно из самых дорогих мест на планете. За те деньги, которые платят наши соотечественники за право войти в элитную социальную среду, можно расположиться с комфортом в любой части света. Например, купить квартиру площадью 120 кв. м с двумя спальнями в фешенебельном районе Лондона за $2,5 млн. Финансовый аналог Рублевке можно найти и на Лазурном берегу во Франции. Разброс цен там такой: от продаваемого "по дешевке", за 260 тыс. евро, 3-комнатного домика площадью 65 кв. м до шикарного 3-этажного особняка в Каннах с огромной благоустроенной территорией и собственным ботаническим садом за 3,5 млн. евро. Старинная вилла, представляющая архитектурно-историческую ценность, на побережье Лигурийского моря в Италии, может обойтись в 1,5 млн. евро. А резиденции на горнолыжном курорте в Альпах стоят и вовсе 135-600 тыс. евро.

  Если же сравнивать "Золотой квадрат" с его "прототипом" - московской "Золотой милей", то, по словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, средняя цена квадратного метра недвижимости в районе "Золотой мили" более высокая, чем в районе "Золотого квадрата". "В 2004 году, - сообщила она, - стоимость квартирной площади на Остоженке перешла рубеж в $20000/кв.м. Хотя покупка элитного коттеджа в районе "Золотого квадрата" из-за более значительных площадей обойдется дороже, чем квартиры на "Золотой миле". Стоимость жилой площади в элитном малоквартирном комплексе по Рублево-Успенскому шоссе в районе "Жуковки" составляет $4000-7000/кв. м, в строящемся элитном комплексе на Остоженке - $5500-17000/кв.м". Еще одно отличие этих двух зон - в покупательском составе. Галина Гараева, руководитель отдела маркетинга компании "ДОМ - Недвижимость", заметила, что недвижимость на "Золотой миле" покупают в основном обеспеченные россияне из других городов, в то время как земли "Золотого квадрата" приобретают москвичи.

Конкуренты подрастают

  Все эксперты единодушны в том, что "Золотой квадрат" еще долго будет удерживать пальму первенства по престижу и дороговизне. "Другое дело, что с осени 2004 г. темпы продаж снизились, значит, наступило насыщение рынка по критерию соотношения спроса (при данном уровне цен) и предложения, - комментирует Г. Стерник, - значит, рост цен замедлится вплоть до нуля, если новый подъем нефтяных цен или иные неожиданные причины не приведут к новому притоку капиталов на этот рынок".

  Данные компании Blackwood, напротив, свидетельствуют о продолжающемся росте цен. Только за первое полугодие 2005 г., утверждает М. Маркарова, цены на дома по западным направлениям выросли на 10-25%, а в дальнейшем здесь можно прогнозировать только рост цен на недвижимость - в среднем не менее чем на 20-25% в год.

  Одно ясно: в долгосрочной перспективе цены в "Золотом квадрате" не упадут. А вот соотношение его цен с ценами других направлений может измениться. В первую очередь это касается Калужского и Дмитровского шоссе, а также других районов Подмосковья до 30-60 км от МКАД, куда смещается спрос - вследствие как заоблачных цен в "Золотом квадрате", так и образовавшегося дефицита земли в нем. "В Москве есть пример того, как самый престижный район Москвы 90-х - Арбат - уступил место Остоженке, которая может со временем уступить место "Золотому острову", - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. - В Подмосковье такое выглядит менее вероятным, но серьезную конкуренцию "квадрату" могут составлять водные места, более удобные трассы, более продуманная застройка".

  Сложился ли сегодня в Подмосковье "Серебряный квадрат" либо что-то подобное? В качестве кандидата на "серебро" В. Яхонтов называет Дмитровское направление, куда идут огромные инвестиции в развлекательную инфраструктуру и где строятся сейчас фешенебельные коттеджные поселки стоимостью дороже Рублевки. Например, стоимость домовладения в строящемся коттеджном поселке "M.o.n.a.k.o.v.o." на берегу Икшинского водохранилища составляет $800 000-$2500 000. С ним согласна и М. Маркарова: "По уровню спроса и цен на втором месте стоит загородная недвижимость, расположенная в северной части Подмосковья на берегу канала им. Москвы, а также в районе 15 км от МКАД по Калужскому шоссе".

  В пользу Калужского направления высказался и Олег Маринин, президент ООО "Парк Групп" (проект "Витро Вилладж"): "По престижу оно уступает только Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе. Так, рыночные цены на землю в Подольском районе в 2004-2005 гг. достигли $2-4 тыс. за сотку. Важно отметить, что в отличие от Рублевского направления в Калужском районе предлагается довольно много жилья и для среднего класса". Г. Гараева также считает, что "название "Серебряный квадрат" наиболее соответствует, пожалуй, Калужскому направлению, а именно участку перед Троицком. Статус отдельных мест, например поселка "Архангельский", можно поставить даже выше, чем статус иных земель "Золотого квадрата". "На Калужском шоссе в элитном секторе и секторе бизнес-класса, - рассказал А. Васильев, - выделяются такие поселки, как "Бельгийская деревня", "Лукоморье", "Альпийская деревня", "Лесное озеро", "Стародачное", "Шишкин лес". Крупное строительство ведется в поселках "Фоминское", "Ново-Спасское", "Ново-Троицкое", "Десна-2". Цены на землю в элитных организованных поселках на Калужском шоссе достигают уже $20-25 за сотку с учетом стоимости коммуникаций".

  Г. Стерник прогнозирует, что "серебряные" земли будут прирастать за счет увеличения "крыльев" описанного выше "журавля" вглубь и вширь, т.е. с севера - за счет зоны Рижского направления до 30 км от МКАД, с юга - за счет Минского и далее Киевского направлений. Однако "золотое" тело "журавля" (Рублевку и Новую Ригу) эти "крылья" вряд ли когда-нибудь превзойдут. А Ю. Варакута считает, что на данный момент "серебряные" ореолы еще не сложились. По его мнению, скорее всего, локальные территории Подмосковья, претендующие на это звание, геометрически будут больше похожи на острова, так что можно будет говорить о "Серебряных островах". Вероятнее всего, они расположатся рядом с водохранилищами или горнолыжными склонами и будут формироваться в ближайшие три-пять лет, а отчетливо проявятся лишь в следующем десятилетии.

Городская недвижимость

  Летнего затишья на рынке столичной недвижимости в этом году не случилось. Больше того, именно летом рынок начал разгоняться. Если в мае и июне темп прироста цен находился на уровне 1% в месяц, то в июле он уже вплотную приблизился к 2%. По данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос за июль на 1,8% и составил 1916 долл. за квадратный метр против 1882 долл. в июне. А по отдельным классам жилья и по разным округам и районам рост цен даже достигал 2,5%.

  Подорожание жилья продолжилось и в августе. За последний месяц лета, по данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос еще на 2% и составил 1954 долл. за квадратный метр. Больше всего подорожали панельные и блочные дома. Наиболее востребованными на рынке оказались двухкомнатные квартиры (цены на них повысились на 2,8%) и многокомнатные (на 2,5%). Среди округов по темпам роста цен лидирует Юго-Западный (прирост на 3,1%) и Северный (на 2,7%). Самое дорогое жилье по итогам августа по-прежнему в районе Арбата - здесь цена за квадратный метр в среднем составляет 3536 долл. (без учета элитного жилья), а самое дешевое - в Куркино и Зеленограде (1343-1236 долл. за кв. м). Правда, разные районы столицы показали в августе разную динамику роста. Список лидеров возглавило Солнцево (4,7%), а также Коптево и район метро "Войковская" (4,4%). Однако нашлись и районы, в которых цены несколько снизились. Больше всего "просели" по цене районы около метро "Фрунзенская" и "Спортивная" (-1,1%). Впрочем, число районов, показывающих отрицательную динамику, месяц от месяца сокращается, а сами колебания цен становятся все менее значительными, особенно на фоне общего роста, который отмечают все эксперты.

  Август побил очередной рекорд, о котором так много говорили аналитики. Реальная цена столичного жилья в этом месяце не только достигла, но и преодолела планку в 2000 долл. за квадратный метр (надо учитывать, что средняя цена предложения, как правило, выше, чем индекс средней стоимости жилья). Так что и этот психологический барьер пройден, он больше не сдерживает рынок от роста, как это предсказывали некоторые эксперты еще год назад.

Все выше, и выше, и выше...

  Что подталкивает вверх цены на столичную недвижимость? Отвечая на этот вопрос, аналитики приводят немало доводов. Нужно учесть, что стоимость столичного жилья не менялась почти год, а отдельные квартиры и районы за это время даже немного подешевели. Затянувшаяся стагнация лишь подтвердила, что сложившийся год назад уровень цен на жилье оказался несколько завышенным. Однако прошло время, разрыв между платежеспособным спросом и предложением исчез. Доходы населения за это время выросли, это связано с общим экономическим развитием страны и города, с благоприятной обстановкой, которая обусловлена высокими ценами на экспортное сырье. К тому же накопился и так называемый отложенный спрос. Проще говоря, те люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры или для обмена, за это время смогли найти недостающую сумму, те, кто по каким-то причинам не спешил с покупкой или продажей квартиры, наконец, исчерпали свой лимит времени.

  Плюс ко всему, по мнению экспертов, свою роль сыграло и развитие ипотеки за последний год. Пока цены росли, а покупательская активность находилась в стадии ажиотажа, продавать жилье в кредит и риелторам и застройщикам было невыгодно. Длительное затишье на рынке недвижимости заметно изменило ситуацию. "В условиях спада потребительской активности ипотека стала важным инструментом стимуляции спроса и активизации продаж, - говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. - Поэтому за прошедший год по неоднократным заявлениям всех основных игроков рынка недвижимости доля продаж с использованием ипотеки выросла от нескольких процентов до 10% и более".

  Однако большинство экспертов связывают рост цен с новым жилищным законодательством, в частности с законом о долевом участии в строительстве. Из-за проблем с документами в ряде домов-новостроек продажи уже временно приостанавливаются, а новые объекты могут выводиться на рынок с задержкой по времени. По словам Геннадия Стерника, сертифицированного аналитика Российской гильдии риелторов, подобные проблемы способны привести к резкому сокращению объема предложения и могут дополнительно стимулировать рост цен, если совокупный платежеспособный спрос обеспечит такую реакцию рынка.

  Сложности, которые возникают у застройщиков в связи с вступлением в силу закона, разумеется, сокращают ассортимент нового жилья на рынке и позволяют играть на повышение, как продавцам новостроек, так и хозяевам квартир на вторичном рынке. Однако влияние этого фактора, по мнению Олега Репченко, в любом случае ограничено - нынешние цены на московское жилье близки к пределу платежеспособности населения и почти не уступают ценам в европейских столицах. Именно поэтому, считает Олег Репченко, резкого скачка цен этот фактор вызвать не может, даже при заметном сокращении объемов предложения на рынке новостроек. С другой стороны, застройщики ссылаются на повышение цен на цемент, а также рост прочих издержек при строительстве.

Прогнозы на осень

  Возобновится ли ажиотажный рост цен на недвижимость? Этот вопрос волнует многих. Часть экспертов предсказывают уже в ближайшее время новый виток роста цен. При этом все они ссылаются на все тот же злополучный закон о долевом строительстве. Его влияние на рынок мы сможем в полной мере ощутить только к концу года - ведь пока столичные инвесторы в основном работают на площадках, разрешения на которые получены еще до вступления закона в силу. Дефицит площадок под застройку будет только возрастать.

  Часть экспертов предсказывают, что высокие темпы роста цен неизбежно ожидают сектор элитного жилья и жилья бизнесс-класса. Например, в компании "Дон-Строй" утверждают, что элитное жилье уже дорожает более высокими темпами и этот рост продолжится до конца года. "В 2005 году рост цен на элитную недвижимость в классе De Luxe достигает 25%, - сообщила "НГ" руководитель отдела по работе со СМИ компании "Дон-Строй" Анастасия Вертячих. - В категориях Premium и Business, по нашим оценкам, рост составит 12-15%. В первую очередь это связано с растущим спросом, в то время как объем предложения скорее останется стабильным или снизится из-за ограниченности числа площадок под застройку. Снижению цен препятствует также и динамичный рост себестоимости строительства, вызванный повышением цен на энергоносители, основные строительные материалы, транспортные услуги и на земельные участки". По словам Анастасии Вертячих, объекты компании будут активно расти в цене еще и потому, что имеют ряд конкурентных преимуществ - выгодное местоположение, максимальную насыщенность квадратного метра и яркую индивидуальную архитектуру.

  Однако эксперты аналитического центра IRN.RU убеждены, что оснований для паники нет, в среднем рост цен вряд ли будет ажиотажным. "Возобновление "естественного" роста цен на уровне инфляции, то есть около 1% в месяц, после длительного периода стагнации вполне понятно, - считает Олег Репченко. - Повышение темпов роста цен до 2% в месяц под влиянием нового закона о долевом участии в строительстве тоже можно понять.

  Но вряд ли в нынешних условиях темпы роста цен могут достигнуть 3% в месяц и более". В пользу такого сценария он приводит сразу несколько доводов. Во-первых, рынок преодолевает стагнацию очень медленно и с большим трудом. Если раньше заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2-3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2% в месяц лишь постепенно - за период с января по август. Подобное поведение рынка

  Во-вторых, прирост уровня стоимости московского жилья в августе оказался примерно таким, как и в июле. Месяцем ранее было ясно, что в августе цены тоже будут расти, но исходя из сложившейся тенденции можно было бы ожидать еще большего прироста. Не случилось резкого скачка и в первую неделю сентября - пока рост цен продолжает оставаться на уровне 2% в месяц. По мнению аналитиков IRN.RU, это служит еще одним показателем ограниченности потенциала для дальнейшего роста цен.

  "Большинство утверждений о заметном подорожании квартир в ближайшей перспективе преувеличены, - считает Олег Репченко. - В течение осени темпы роста цен на жилье в Москве будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас, и вряд ли достигнут 3% в месяц и более". Впрочем, он добавляет, что даже двухпроцентный месячный прирост - это уже немало.

 *Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.